El ¿pobrecito? arrendador

Opinión · Vivienda · Desigualdad

El pequeño propietario existe. Pero el relato que lo convierte en la imagen de todos los caseros oculta que la mayoría de los pisos alquilados pertenece a quienes tienen varios, y que incluso el casero de un solo piso vive muy por encima de su inquilino.

En un vistazo

→ El personaje: el jubilado o el trabajador que alquila su único piso existe. Por eso el relato defensor de la propiedad lo usa como rostro de todos los arrendadores: es el que más se parece al inquilino, el más vulnerable y el más conveniente.

→ No representa el mercado: el 52,8 % de los pisos alquilados por particulares pertenece a propietarios con dos o más viviendas en alquiler.

→ Y cada vez menos: entre 2016 y 2023, los pisos de los multiarrendadores crecieron un 39,9 %; los de los caseros con uno solo, un 30,4 %.

→ Ni siquiera se parece al inquilino: el casero de un solo piso tiene 2,4 veces sus ingresos y 184 veces su patrimonio. Quienes alquilan cuatro o más superan los 213.000 euros al año y el millón y medio de patrimonio.

→ Para qué sirve: enseñar siempre al propietario más vulnerable y conveniente permite defender los intereses de toda la propiedad inmobiliaria sin mostrar a quienes están detrás.

Hay un personaje imprescindible cada vez que se discute sobre el alquiler en España: el pequeño propietario. Normalmente ha trabajado toda su vida, tiene un piso que compró con esfuerzo o heredó de sus padres y lo alquila para complementar una pensión o unos ingresos modestos. No es un especulador ni un fondo de inversión. Es simplemente un trabajador que, por las circunstancias de la vida, tiene una vivienda más de las que necesita.

Ese personaje existe. Precisamente por eso resulta tan eficaz. El truco ideológico no consiste en inventarlo, sino en coger al propietario que más se parece al inquilino y convertirlo en la imagen de todos los caseros. Cuando se propone regular el alquiler, reforzar los derechos del inquilino o intervenir en el mercado, ya no imaginamos a alguien con cuatro pisos cobrando cuatro alquileres. Imaginamos al jubilado con su piso heredado.

Una parte consigue representar al conjunto. Y los intereses de todos pueden defenderse con el rostro del más conveniente.

El pequeño casero no representa el mercado

Javier Gil, investigador del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), y su equipo han analizado los datos de las declaraciones de la renta que recoge la Agencia Tributaria. En su informe Un mercado dominado por multiarrendadores encuentran que el 52,8 % de los pisos alquilados por particulares pertenece a propietarios que tienen dos o más viviendas en alquiler, a los que llaman multiarrendadores. Los propietarios con un solo piso alquilado poseen el 47,2 % restante.

Y eso contando solo a particulares, sin fondos de inversión, bancos ni sociedades inmobiliarias.

Entre los caseros de las ciudades donde los alquileres están más disparados, el peso de los multiarrendadores es todavía mayor: concentran ya el 63,1 % de las viviendas alquiladas por los caseros de Palma de Mallorca, el 60,8 % en Barcelona y el 56,4 % en Madrid.

Y cada vez representa menos

Según el mismo informe, entre 2016 y 2023, el número de viviendas alquiladas por propietarios de un solo piso creció un 30,4 %; el de los multiarrendadores, un 39,9 %. Los segundos ganan terreno.

Mientras el mercado se desplaza hacia el multiarrendador, el relato político sigue desplazándose hacia el pequeño propietario.

Apartemos al pequeño casero y veamos quién aparece detrás

La distancia entre la imagen y la realidad es todavía mayor cuando dejamos de contar pisos y empezamos a contar dinero. En otro informe, Renta, riqueza y régimen de tenencia, el mismo equipo utiliza la encuesta del Banco de España sobre la situación financiera de las familias. Para comparar grupos usa la mediana: el hogar que queda justo en medio, con la mitad por encima y la otra mitad por debajo.

El hogar inquilino mediano ingresa 21.335 euros al año. El propietario que alquila un piso, 50.959 euros; el multiarrendador, 80.375 euros; y quienes alquilan cuatro o más viviendas superan los 213.000 euros.

El patrimonio agranda la brecha. Una vez descontadas las deudas, el patrimonio del hogar inquilino mediano es de 2.217 euros. El del arrendador de un piso, 407.975 euros; el del multiarrendador, 996.826 euros; y el de los hogares que alquilan cuatro o más viviendas, más de 1,5 millones.

Incluso el propietario mediano de un solo piso alquilado tiene 2,4 veces los ingresos y 184 veces el patrimonio del inquilino.

Para eso sirve el pobrecito arrendador

En esa distancia reside la utilidad política del personaje. Al relato defensor de la propiedad inmobiliaria no le hace falta mostrarnos al hogar que alquila cuatro o más viviendas y supera el millón y medio de patrimonio. Le resulta mucho más eficaz hablar del jubilado que necesita un alquiler para completar su pensión.

La operación consiste en sustituir la posición económica por la biografía. El propietario ha trabajado, ahorrado y se ha sacrificado. Puede ser absolutamente cierto. También lo ha hecho quien paga el alquiler. La diferencia relevante es que uno posee la vivienda y el otro paga por vivir en ella. Y, considerados como grupos, los hogares con mucha menos renta y patrimonio pagan a hogares considerablemente más ricos.

El éxito del «pobrecito arrendador» consiste exactamente en eso: enseñarnos siempre al mismo propietario para que no miremos a todos los que están detrás.

Fuentes

Gil, J., Villas, Ó., García-Duch, M. y Lebrusán, I. (2026). Un mercado dominado por multiarrendadores. Estructura y concentración del mercado del alquiler en España. Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, con el Instituto de Filosofía del CSIC. Datos: Panel de Hogares 2023 del Instituto de Estudios Fiscales y la Agencia Tributaria.

Gil, J., García-Duch, M. et al. (2026). Renta, riqueza y régimen de tenencia. Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, con el Instituto de Filosofía del CSIC. Datos: Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España.